Il contratto di locazione è quel negozio giuridico per mezzo del quale una parte (chiamato in gergo giuridico locatore, cioè il proprietario dell’immobile) s’obbliga a far godere di un bene ad un’altra parte (detto conduttore, che in termini non tecnici è l’inquilino) per un periodo di tempo determinato.
Il contratto di locazione è per sua stessa natura flessibile, quindi si adatta a seconda delle esigenze di coloro che vogliono concludere questo tipo di negozio: per questo è possibile aggiungere clausole (purché non contro la legge) e specificazioni per modulare il contratto di locazione rispetto alle esigenze di locatore e conduttore.
In ogni caso il proprietario del bene immobile concesso in locazione deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul bene immobile, oltre che la tassazione Irpef prevista, a meno che non opti per il regime della cedolare secca.
In questo articolo vedremo qual è la differenza fra un contratto di locazione ‘standard’ quindi senza cedolare secca, ed un contratto di locazione effettuato con cedolare secca.
La cedolare secca: cos’è
La cedolare secca sulle locazioni è un’imposta sostituiva, disciplinata dall’articolo 3 del Decreto Legislativo numero 23 del 2011, e che può essere applicata su scelta del locatore su beni immobili ad uso abitativo dati in locazione.
In buona sostanza, quindi, la cedolare secca è un’imposta (come vedremo del 15% o del 21% a seconda del tipo di contratto) che sostituisce altre imposte dovute sui redditi di locazione, come l’Irpef, l’imposta di bollo, di registro, ecc.
Si tratta quindi di un’imposta forfettaria, vale a dire non modulata sulle caratteristiche del bene o del contribuente ma uguale per tutti, e che può essere scelta dal locatore quando, calcolatrice alla mano, risulti per lui più conveniente.
I contratti di locazione con cedolare secca sono esentati anche dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo che sono obbligatorie per la registrazione del contratto, o anche per la proroga del contratto o per la sua risoluzione.
Chi può scegliere la cedolare secca
Non tutti possono optare per il regime della cedolare secca. Questo regime facoltativo è riservato a:
- persone fisiche (e quindi non persone giuridiche) che possano esercitare il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento (come per esempio l’usufrutto) e che abbiano in locazione l’immobile per uso abitativo.
È bene però sottolineare che il regime della cedolare secca non deve obbligatoriamente essere scelto dal soggetto passivo Irpef, in quanto potrebbe usufruire del regime facoltativo anche il privato che abbia sul bene immobile dato in locazione un diritto reale di godimento come usufrutto, abitazione, enfiteusi: e quindi non quello di proprietà.
Non possono optare per la cedolare secca:
- le persone giuridiche;
- le persone fisiche che lochino un bene immobile per attività d’impresa, di svolgimento d’arti e professioni.
La cedolare secca è in ogni caso preclusa per i soggetti tenuti al versamento dell’Ires.
Cedolare secca: le condizioni e gli immobili
Abbiamo detto che, ai fini della scelta del regime fiscale in commento, è fondamentale che l’immobile dato in locazione sia stato concesso ad uso abitativo, comprese le sue pertinenze congiunte all’abitazione.
Possono usufruire del regime della cedolare secca:
- Tutte le unità immobiliari concesse ad uso abitativo in locazione, purché appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (ad esclusione della A10), cioè di ‘Uffici o studi privati’.
Ancora una volta, lo ripetiamo, la ratio è quella della concessione di questo regime solo agli immobili locati per uso abitativo, e quindi, nell’ordine catastale: abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, villini e ville, palazzi, castelli di pregio e storici, abitazioni tipiche del luogo.
Le pertinenze possono essere date in locazione assieme all’abitazione, o con un contratto separato e successivo.
Per quanto concerne il regime della cedolare secca e quello contrattuale, in linea di massima è possibile optare per la cedolare secca con qualsiasi tipo di contratto di locazione stipulato:
- contratto di locazione di canone libero;
- contratto di locazione a canone concordato;
- contratto di locazione a uso turistico;
- contratto di locazione transitorio.
Passiamo adesso a vedere quali sono le aliquote della cedolare secca.
Le aliquote per il regime fiscale forfettario in analisi sono due:
- aliquota del 21% per tutti i contratti di locazione, tranne quello a canone concordato;
- aliquota del 15% per i contratti a canone concordato per le abitazioni che si trovano in comuni con carenza di disponibilità abitative (ex Decreto legge numero 47 del 2014) e nei comuni ad alta tensione abitativa.
- Come previsto nell’art. 9, comma 1, DL n. 47/2014 per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota per i contratti a canone concordato è ridotta al 10%.
Quando poter esercitare l’opzione per la cedolare secca?
Posto che qualcuno trovi conveniente l’opzione e decida di scegliere la cedolare secca, quando deve essere effettuata questa scelta?
L’opzione per la scelta della cedolare secca può essere effettuata:
- Al momento della registrazione del contratto di locazione. In questo caso è necessario usare il modello Siria, che si può presentare in via telematica all’Agenzia delle Entrate, o il modello 69 da presentare per mezzo di un Caf o del commercialista.
- Opzione al momento della proroga o della risoluzione del contratto. Si tratta dell’unico modo per esercitare l’opzione per la cedolare secca se il contratto di locazione è già stato concluso.L’opzione deve essere effettuata entro il termine per il versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva alla prima.Attenzione: l’opzione per la cedolare secca è valida solo se il locatore ha comunicato al conduttore la sua intenzione di avvalersene, per mezzo di raccomandata, e se gli comunica di rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone.
- Opzione per contratti che non hanno obbligo di registrazione. Per tutti i contratti di locazione che sono esenti dall’obbligo di registrazione, l’opzione dev’essere esercitata dal locatore all’interno della dichiarazione dei redditi e deve riferirsi al periodo d’imposta desiderato.
Cedolare secca e tassazione standard Irpef: vantaggi e svantaggi
A chi conviene la cedolare secca? Possiamo dire semplicemente che se il prelievo effettuato con la cedolare secca (21 o 10-15%) risulta inferiore rispetto a quello della tassazione ‘standard’, cioè Irpef, addizionali comunali e regionali Irpef, imposte di bollo e registro sul contratto e su proroghe e risoluzioni, allora la cedolare secca conviene.
Si tenga conto che l’imposta sostitutiva si calcola sul 100% del canone di locazione annuo, mentre l’imposta ‘standard’ sul 95% dello stesso (con deduzione del 30% per contratti agevolati).
Lo svantaggio della cedolare secca consiste nel fatto che, per tutta la durata dell’opzione, è sospesa la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione ad ogni titolo (anche alla variazione ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo), indipendentemente dal fatto che ciò sia previsto espressamente nel contratto.
Senza cedolare secca, la tassazione Irpef normale segue aliquote per scaglioni di reddito (23% fino a 15mila euro, 27% da 15mila a 28mila euro ecc.).
Non esiste quindi un regime fiscale migliore o peggiore, basta calcolare i due regimi e scegliere la tassazione più ridotta.