Quando si parla di affitti e canoni di locazione, ci si imbatte spesso in una determinata terminologia che non tutti comprendono, ma che converrebbe sempre tenere in considerazione se si vogliono sfruttare al massimo tutti i vantaggi che la legge mette a disposizione in questo settore sempre di attualità.
Parliamo più nello specifico della cedolare secca, ovvero di quell’agevolazione che consente di ridurre la tassazione del reddito percepito dall’affitto degli immobili per uso abitativo, configurata come forma di tassazione alternativa che permette al locatore di pagare un’imposta sostitutiva di Irpef e relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, favorendo, di fatto, importanti sgravi fiscali. Visto in questo modo, il regime della cedolare secca sembra non avere difetti. Ma conviene davvero sempre? O, per meglio dire, conviene a tutti? Cerchiamo di capirlo andando un po’ più nel dettaglio e delineandone le caratteristiche principali.
I vantaggi, è ovvio, ci sono. Vantaggi per i locatori, che godono dell’abbattimento della tassazione sul reddito, ma vantaggi anche per gli inquilini. Se infatti l’applicazione della cedolare secca comporta un forte vantaggio fiscale per i proprietari dell’appartamento concesso in affitto, anche gli inquilini ne beneficiano ampiamente, grazie soprattutto all’azzeramento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ma anche perché il proprietario che opta per la cedolare secca rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone: l’affitto sarà dunque immutato e resterà immutabile per tutti gli anni di durata del contratto.
Da questo punto di vista, l’applicazione della cedolare secca potrebbe apparire più conveniente per gli inquilini che per il proprietario stesso. In un certo senso è proprio così: essa si rivela essere sempre un vantaggio per gli affittuari, mentre per i locatori i casi sono diversificati e non sempre la cedolare si rivela essere la scelta migliore, nonostante gli sgravi fiscali.
La scelta della cedolare secca conviene infatti quando il proprietario ha altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF. Non conviene invece quando non si percepiscono altri redditi oltre quello derivante dai canoni o si hanno redditi su cui non si paga l’IRPEF (ad esempio una pensione di basso importo).
Bisogna sempre valutare le singole situazioni personali. Se il locatore ha per esempio redditi molto bassi e/o molte detrazioni per oneri(familiari a carico), allora potrebbe trovarsi nella condizione di non dover applicare la cedolare, che gli farebbe perdere le deduzioni/detrazioni altrimenti spettanti ai fini IRPEF. In questi casi la scelta riguarderà esclusivamente i regimi ordinari, con contratto libero o concordato (con riduzione forfettaria del 5 o del 30 per cento).
La scelta della cedolare secca permane per tutta la durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui la scelta della cedolare secca è stata esercitata nel corso della durata del contratto di locazione. Il proprietario può revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata scelta la cedolare secca. Quando si sceglie tale regime, si deve, pena la sua inapplicabilità, avvisare preventivamente l’inquilino mediante lettera raccomandata a.r., con contestuale rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone in base all’indice ISTAT.
Se si è in presenza di più inquilini, la raccomandata va spedita a ciascuno di essi. Per i nuovi contratti va comunicata all’inquilino prima della registrazione del contratto, negli altri casi prima del termine di pagamento dell’imposta di registro (che non sarà più versata). La comunicazione all’inquilino può essere evitata se viene inserita una clausola con la quale si specifica l’opzione al regime della cedolare secca all’interno del contratto di locazione.