Trovare l’immobile dei propri desideri e solo l’inizio. II più delle volte comprare casa significa dover gestire una fase lunga e complessa: verifica dei documenti, corrispondenza urbanistica alla situazione di fatto e libera del bene da vincoli, ipoteche e servitù. Ecco perche l’operazione va presa con molta serietà, magari con l’assistenza di un professionista del settore, capace di consigliare e seguire tutto il percorso di acquisto.
Individuare l’immobile giusto
Per cercare casa i modi sono tanti. Si può adottare il metodo fai da te girando la zona che interessa in cerca di cartelli vendesi e mettendosi direttamente in contatto con il proprietario. Oppure è possibile affidarsi ai giornali specializzati in annunci immobiliari o a Internet. Un’altra via e quella di rivolgersi a un professionista che dia garanzia di preparazione, competenza e capacita nell’affrontare la trattativa e l’assistenza alla compravendita. Infatti, per essere in buone mani non basta rivolgersi a un agente immobiliare iscritto alla Camera di Commercio o a un’associazione di categoria, ma è necessaria selezionare un’organizzazione o un consulente immobiliare che abbia esperienza nel settore e strumenti per svolgere ogni prestazione.
La trattativa di acquisto
Con l’assistenza di un professionista, dunque, si selezionano le offerte disponibili sui mercato e si effettuano i sopralluoghi. Attenzione a non farsi prendere dall’entusiasmo: non è sufficiente che l’immobile sia di nostro gradimento, bisogna verificare che sia anche commerciabile. Prima di versare caparre o anticipi, e buona regola farsi consegnare dalla proprieta le planimetrie catastali, l’atto originale d’acquisto e le informazioni sull’eventuale mutuo che grava sull’immobile (si tratta di atti pubblici, reperibili in alternativa presso la Conservatoria dei registri immobiliari), sul costo delle spese condominiali e sulle eventuali servitù o vincoli che riguardano l’abitazione.
La proposta di acquisto
Fatte le dovute riflessioni e i necessari confronti con altri immobili, si può giungere alla sottoscrizione di una proposta di acquisto da sottoporre alla proprietà, tramite l’agente immobiliare di fiducia. Questo atto unilaterale ha lo scopo di mettere per iscritto le condizioni poste dall’acquirente al venditore, indicando: il prezzo di acquisto offerto e le modalità di pagamento, la precisa individuazione dell’immobile, compresi garage, cantine, giardini o altro, e le condizioni che stanno alla base della volontà di concludere la vendita. Il più delle volte la proposta è condizionata all’ottenimento di un mutuo da parte di un istituto di credito, e questo impone alle parti di attendere l’esito della pratica di finanziamento prima di passare al rogito. La proposta d’acquisto è generalmente accompagnata da un assegno, somma che si trasformerà in caparra solo quando il venditore avrà accettato, con la sottoscrizione, la proposta stessa. Il cerchio si chiude quando l’accettazione della proposta viene resa nota alla parte proponente. Tutti questi passaggi – proposta, accettazione e messa a conoscenza dell’accettazione agli acquirenti devono avvenire per iscritto con tanto di firma.
II prezzo finale
Quando si programma l’acquisto di una casa, si dimentica spesso che al prezzo concordato vanno aggiunte spese per tasse, imposte, competenze e diritti, che fanno lievitare il costo finale di almeno il 10%, se si tratta di prima casa, e di quasi il doppio per una seconda casa. Infatti, l’acquisto della casa da parte di un privato sconta l’imposta di registro sui prezzo di acquisto del 3%, alla quale si aggiungono 336 euro per spese catastali e ipotecarie oltre alle competenze del notaio, le marche da bollo, la provvigione all’agenzia (di norma il 3%) e l’Iva sulle competenze.
Il condominio e le spese
Chi acquista una casa in condominio dovrà sostenere periodicamenle le spese, ripartite per i millesimi di proprietà, per i servizi di pulizia delle scale, luce, amministratore e riscaldamento, dove esiste la caldaia centralizzata. A queste spese ordinarie bisogna aggiungere quelle straordinarie, che si verificano quando il condominio decide di rifare il tetto, sistemare le grondaie, rinnovare la facciata, i marciapiedi e la viabilità comune. Oltre alla messa a norma di impianti e di elementi architettonici così come imposto dalle normative in materia di certificazione energetica e coibentazione termica. Quando si acquista una casa in condominio, e necessaria quindi chiarire subito se ci sono opere straordinarie deliberate, per fare bene i conti sulla quota che graverà sul proprio immobile. Bisogna inoltre verificare se il venditore ha pagato tutte le spese condominiali ordinarie, altrimenti l’onere di tali spese passa a chi si intesta l’abitazione.
II rogito notarile
Il rogito e l’atto definitivo di acquisto della casa, dove si trasferiscono i diritti e i doveri di ciascuno. Si va dal notaio, scelto dall’acquirente, e di norma in tale sede avviene il saldo del prezzo (che può essere pagato con assegni circolari o tramite l’intervento della banca che eroga il mutuo) e la consegna delle chiavi dell’immobile. Il notaio assolve a tutti gli obblighi di legge in materia di dichiarazioni e di verifica delle parti, delle corrispondenze catastali e fiscali del bene oggetto della compravendita. E utile, però, leggere qualche giorno prima l’atto notarile assieme al proprio consulente, per controllare ciò che viene scritto nel documento pubblico, che farà testo, in futuro, nei confronti dei terzi. E consigliabile leggere anche l’eventuale contratto di mutuo predisposto dalle banche, nel quale a volte si insinuano clausole e dichiarazioni che incidono sui portafoglio del mutuatario. Nel rogito vanno indicati gli estremi dell’agente immobiliare che ha svolto l’intermediazione, riportando i dati della sua iscrizione alla Camera di Commercio e il numero e l’entità della fattura di provvigione pagata, compresi gli estremi dell’assegno. Se avete versato la provvigione a una persona che non risulta iscritta, e quindi non in regola, avete diritto alla restituzione di quanto pagato.